Zuletzt aktualisiert: 24. Juni 2026
Aktien oder Immobilien — diese Anlagefrage beschäftigt seit Generationen private Investoren. Die Antworten fallen oft emotional aus: Manche Familien schwören seit Jahrzehnten auf Betongold, andere haben ihr Vermögen ausschließlich an der Börse aufgebaut. Beide Anlageklassen haben über lange Zeiträume gute Renditen erzielt — die Frage ist nur, welche im konkreten Einzelfall mehr Sinn macht. Diese Analyse vergleicht die wichtigsten Aspekte beider Anlagewege.
Die Renditen im Vergleich
Über die letzten 100 Jahre haben Aktien weltweit eine durchschnittliche Realrendite von rund 6 bis 7 Prozent pro Jahr erzielt — also nach Abzug der Inflation. Immobilien liegen bei reinen Wertsteigerungen meist bei 2 bis 4 Prozent real. Auf den ersten Blick scheinen Aktien klar überlegen.
Allerdings wird bei Immobilien oft die Hebelwirkung übersehen. Wer eine Immobilie für 400.000 Euro mit 80.000 Euro Eigenkapital und 320.000 Euro Kredit kauft, profitiert bei einer Wertsteigerung von 3 Prozent (12.000 Euro) effektiv mit 15 Prozent auf das Eigenkapital. Hinzu kommen die Mieterträge — bei einer Bruttomietrendite von 4 Prozent sind das bei einer 400.000-Euro-Immobilie weitere 16.000 Euro pro Jahr brutto. Die Experten von Marathoni.de weisen aber auch immer wieder auf die hohen versteckten Kosten von Immobilien hin, die diese Bruttozahlen erheblich relativieren.
Die versteckten Kosten von Immobilien
Während Aktien-Investments praktisch nebenkostenfrei sind (bei ETFs oft unter 0,2 Prozent jährlich), summieren sich bei Immobilien viele Posten auf, die in Renditerechnungen oft fehlen. Beim Kauf: Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent in Österreich), Notar- und Grundbuchkosten (rund 2 Prozent), Maklergebühren (3 bis 4 Prozent), eventuell Sanierungskosten.
Im laufenden Betrieb: Betriebskosten (nicht umlegbar etwa 1 Prozent), Reparaturen und Instandhaltung (Faustregel 1 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts pro Jahr), Mietausfallrisiko (durchschnittlich 5 bis 10 Prozent), Verwaltungsaufwand (Zeit oder Geld für Hausverwaltung). Beim Verkauf: Maklergebühren, eventuell ImmoESt von 30 Prozent auf den Gewinn. In Summe können diese Nebenkosten 30 bis 40 Prozent der nominalen Mietrendite auffressen.
Die Liquidität
Ein wesentlicher Vorteil von Aktien ist ihre Liquidität. Wer Geld braucht, kann innerhalb von Minuten Aktien verkaufen und das Geld einige Tage später auf dem Konto haben. Bei Immobilien dauert ein Verkauf typischerweise drei bis sechs Monate, kostet 5 bis 10 Prozent Nebenkosten und kann in einem schlechten Marktumfeld noch länger dauern.
Diese Liquiditätsdifferenz ist nicht nur theoretisch wichtig. Wer im Job wechselt, in eine andere Stadt zieht oder unerwartet Kapital für eine wichtige Lebensentscheidung braucht, ist mit Aktien deutlich flexibler. Wer dagegen langfristig sesshaft ist und einen klaren Standortwunsch hat, profitiert von der Stabilität einer selbst genutzten Immobilie.
Der Zeitaufwand
Ein gut diversifiziertes ETF-Portfolio braucht nach der Einrichtung praktisch keine Wartung. Vielleicht zwei bis vier Stunden pro Jahr für Rebalancing und Steuererklärung — das war’s. Eine vermietete Immobilie ist dagegen ein kleines Unternehmen mit erheblichem Aufwand: Mieter finden und prüfen, Mietverträge erstellen, Kautionen verwalten, Reparaturen koordinieren, Hausverwalter überwachen, Steuererklärung mit Werbungskosten und AfA, eventuell Mietstreitigkeiten klären.
Wer den Zeitaufwand monetär bewertet, kommt schnell auf 50 bis 100 Stunden pro Jahr und vermietete Immobilie. Bei einem Stundenverdienst von 30 Euro entspricht das 1.500 bis 3.000 Euro versteckten Kosten — die in den meisten Renditeberechnungen fehlen.
Risiken im Vergleich
Beide Anlageklassen haben spezifische Risiken. Bei Aktien sind das vor allem Kursvolatilität, Branchenrisiken und individuelle Unternehmensrisiken. Diese Risiken lassen sich durch breite Diversifikation (ETFs auf globale Indizes) weitgehend ausgleichen.
Bei Immobilien gibt es Standortrisiken (Lage entwickelt sich schlecht), Mieterrisiken (Mietausfälle, Beschädigungen), bauliche Risiken (versteckte Mängel, Energiestandards), rechtliche Risiken (Mietrechtsänderungen, Energieauflagen) und Klumpenrisiken (alle Eier in einem Korb). Eine einzelne Immobilie ist deutlich weniger diversifiziert als ein Welt-ETF — ein Punkt, der oft übersehen wird.
Was wann besser ist
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Für junge, mobile Berufstätige mit unklarem Lebensplan sind Aktien meist die bessere Wahl — wegen der Flexibilität und der niedrigen Einstiegshürde. Für etablierte Familien mit klarem Standortwunsch macht eine selbst genutzte Immobilie häufig Sinn, weil Miete gespart wird und langfristig Vermögen aufgebaut werden kann.
Für die meisten Anleger ist eine Kombination ideal: eine selbst genutzte Immobilie als Wohn- und Vorsorgebasis plus ein klassisches Aktienportfolio für Vermögensaufbau und Liquidität. Vermietete Renditeobjekte als zusätzliche Säule machen meist erst Sinn, wenn der Eigenheim-Kredit weitgehend getilgt ist und nennenswertes Aktienvermögen vorhanden ist — also bei finanziell etablierten Anlegern, die das nötige Kapital, die Zeit und das Wissen mitbringen.
