Der Immobilienmarkt im Allgäu zählt zu den dynamischsten in Bayern. Wer hier eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkaufen möchte, fragt schnell: Was verlangt ein Makler eigentlich, und lohnt sich das überhaupt? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab, die sich konkret beziffern lassen.
Provision im Allgäu: Was ist marktüblich?
In Deutschland gilt seit Dezember 2020 das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision. Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen trägt Käufer und Verkäufer die Courtage jeweils zur Hälfte. Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, Paragraf 656c, der die hälftige Teilung verbindlich vorschreibt.
Im Allgäu bewegt sich die übliche Gesamtprovision zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, jeweils inklusive Mehrwertsteuer. Bei einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 480.000 Euro bedeutet das eine Gesamtcourtage von rund 28.560 bis 34.272 Euro. Auf Käufer und Verkäufer verteilt sich das zu gleichen Teilen, also je 14.280 bis 17.136 Euro. Für Mietobjekte gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt in der Regel auch.
Warum Preise im Allgäu höher liegen als im Bundesschnitt
Das Allgäu ist keine homogene Region. Zwischen Kempten, Kaufbeuren, Immenstadt und Oberstdorf bestehen erhebliche Preisunterschiede. In Oberstdorf oder Sonthofen mit starkem Tourismus und eingeschränktem Bauland erzielen Eigentümer teils deutlich über 5.000 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen. In Kempten liegt der Median bei Eigentumswohnungen etwa zwischen 3.200 und 3.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Spreizung wirkt sich direkt auf die absolute Provisionshöhe aus, auch wenn der Prozentsatz gleich bleibt.
Die hohe Nachfrage, ein knappes Angebot und der Zuzug aus dem Großraum München treiben die Preise seit Jahren. Wer als Eigentümer den Marktwert falsch einschätzt, riskiert entweder Geld zu verschenken oder den Verkauf durch überhöhte Preisvorstellungen zu blockieren. Genau hier liegt der praktische Mehrwert eines erfahrenen regionalen Maklers.
Was steckt im Maklerhonorар?
Viele Eigentümer sehen zunächst nur die Prozentzahl, nicht die dahinterstehenden Leistungen. Ein seriöser Allgäu-Makler erstellt ein professionelles Exposé mit Grundrissen und hochwertigen Fotos, führt die Bonitätsprüfung potenzieller Käufer durch, koordiniert Besichtigungen, holt Unterlagen beim Grundbuchamt und bei der Gemeinde ein und begleitet die notarielle Abwicklung vor und nach dem Termin. Hinzu kommen Marktpreisanalysen, die gerade in einer Region mit starkem Ferienimmobilienanteil komplex sind.
Wer einen Immobilienmakler Maklervertrag abschließt, sollte vorab genau prüfen, welche Leistungen darin enthalten sind und ob eine Erfolgsabhängigkeit vereinbart wurde. Provision fällt klassischerweise nur an, wenn der Kauf oder Mietvertrag zustande kommt.
Makler oder Privatverkauf: Eine Rechnung mit mehreren Variablen
Der Gedanke, sich die Provision zu sparen, ist verständlich. Doch der Privatverkauf bringt eigene Kosten mit sich: Inserate auf Portalen, Fotograf, Energieausweis, Zeitaufwand für Besichtigungen und Verhandlungen sowie das Risiko, den Marktpreis falsch anzusetzen. Laut Angaben des Immobilienverbandes Deutschland IVD erzielen professionell vermarktete Objekte im Schnitt höhere Verkaufspreise, was die Maklerprovision zumindest teilweise kompensiert.
Ein Beispiel: Eine Eigentümerin in Immenstadt schätzt ihre Doppelhaushälfte auf 380.000 Euro. Ein Makler ermittelt per Vergleichswertanalyse einen realistischen Marktpreis von 415.000 Euro. Selbst nach Abzug der Courtage von rund 12.300 Euro verbleibt ein Mehrerlös von etwa 22.700 Euro gegenüber der ursprünglichen Einschätzung.
Nebenkosten, die Käufer einkalkulieren müssen
Neben der Maklerprovision fallen beim Immobilienkauf in Bayern weitere Kosten an. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises, Notarkosten und Grundbucheintrag kommen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent hinzu. Insgesamt müssen Käufer im Allgäu mit Kaufnebenkosten von rund 7 bis 9 Prozent rechnen. Bei einem Kaufpreis von 480.000 Euro sind das bis zu 43.200 Euro zusätzlich.
- Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 Prozent des Kaufpreises
- Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 Prozent
- Grundbucheintrag: ca. 0,5 Prozent
- Maklerprovision Käuferanteil: ca. 3,0 bis 3,57 Prozent
Diese Kostenpositionen lassen sich nicht verhandeln, mit Ausnahme der Maklerprovision in einzelnen Fällen. Wer als Verkäufer keine Provision zahlen möchte und die gesamte Courtage dem Käufer überlässt, muss dies im Maklervertrag klar regeln. Das ist rechtlich möglich, kann aber die Nachfrage dämpfen, da Käufer dann höhere Nebenkosten schultern.
Worauf beim Maklervertrag im Allgäu zu achten ist
Nicht jeder Maklervertrag ist gleich aufgebaut. Ein Alleinauftrag gibt dem Makler für eine definierte Laufzeit, typisch drei bis sechs Monate, das exklusive Vermarktungsrecht. Ein einfacher Auftrag erlaubt dem Eigentümer, parallel selbst zu verkaufen oder weitere Makler einzuschalten. Für strukturierte, schnelle Verkäufe empfiehlt sich der Alleinauftrag, da der Makler hier mehr in Vorleistung geht.
Zu den Mindestinhalten eines seriösen Vertrags zählen: genaue Objektbeschreibung, vereinbarte Leistungen, Provisionshöhe und Fälligkeitsbedingungen, Laufzeit und Kündigungsfristen sowie Regelungen zur Nachweispflicht. Statistische Daten zu Immobilienpreisen in Bayern veröffentlicht regelmäßig das Bayerische Landesamt für Statistik, dessen Marktberichte als unabhängige Referenz für Preisverhandlungen nützlich sind.
Wer im Allgäu verkauft oder kauft, sollte sich nicht allein auf Portal-Bewertungen verlassen, sondern gezielt nach Referenzen, lokalen Marktkenntnissen und transparenten Vertragsmodellen fragen. Die Provision ist letztlich eine Investition, deren Rendite sich in vielen Fällen klar berechnen lässt.
