Eine Immobilie kaufen bedeutet in den meisten Fällen: die größte Einzelinvestition des eigenen Lebens tätigen. Wer dabei nur auf Lage und Baujahr schaut, läuft Gefahr, sich finanziell zu überdehnen oder schlicht zu wenig für sein Geld zu bekommen. Entscheidend sind Kennzahlen, die sich vorher nüchtern durchrechnen lassen. Dieser Artikel erklärt, welche das sind und wie man sie richtig einordnet.
Kaufnebenkosten: der unterschätzte Kostenfaktor
Viele Käufer rechnen mit dem Kaufpreis und vergessen den Rest. Das ist ein teurer Fehler. Kaufnebenkosten machen in Deutschland je nach Bundesland zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises aus. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bedeutet das bis zu 48.000 Euro zusätzlich, die sofort fällig werden und in der Regel nicht über das Darlehen finanziert werden können.
Die drei größten Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer variiert stark: In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 Prozent, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen bei 6,5 Prozent. Wer das nicht einplant, sitzt nach dem Kauf auf einem Liquiditätsproblem. Die genauen Steuersätze je Bundesland lassen sich beim Bundesfinanzministerium nachschlagen.
Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf
Banken prüfen beim Immobilienkredit vor allem zwei Dinge: Wie viel Eigenkapital bringt der Käufer mit, und wie hoch ist das Verhältnis des Darlehens zum Immobilienwert? Letzteres nennt sich Beleihungsauslauf. Liegt er unter 80 Prozent, gibt es in der Regel deutlich bessere Konditionen. Liegt er über 90 Prozent, wird es spürbar teurer oder es gibt schlicht keine Finanzierung.
Empfehlenswert ist eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro wären das 80.000 Euro, die Nebenkosten noch nicht mitgerechnet. Wer auch diese aus eigenen Mitteln stemmt, startet mit einem Beleihungsauslauf von genau 100 Prozent auf den Kaufpreis, also 80 Prozent wenn die Bank den Beleihungswert konservativ ansetzt. Der Unterschied im Zinssatz zwischen 70 und 90 Prozent Beleihungsauslauf kann leicht 0,5 bis 0,8 Prozentpunkte betragen. Über 20 Jahre macht das bei einem Darlehen von 300.000 Euro mehrere zehntausend Euro aus.
Mietrendite und Kaufpreisfaktor beim Renditeobjekt
Wer nicht selbst einziehen, sondern vermieten will, braucht andere Kennzahlen. Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro und einer Monatsmiete von 900 Euro liegt die Bruttomietrendite bei 4,32 Prozent. Klingt ordentlich, ist aber noch vor Kosten gerechnet.
Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsrisiko abzieht. Als Faustregel gelten 20 bis 25 Prozent Abzug von der Bruttomiete. Realistisch sind also eher 3,2 bis 3,5 Prozent Netto in diesem Beispiel. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 ist in vielen Städten heute Normalität, in Metropollagen werden 30 und mehr gezahlt. Ab Faktor 30 wird es schwer, eine positive Rendite zu erzielen, wenn die Finanzierungskosten über 4 Prozent liegen.
Um verschiedene Objekte schnell gegenüberzustellen, hilft es, die Kennzahlen systematisch zu erfassen. Wer mehrere Angebote parallel bewertet, sollte Immobilien strukturiert vergleichen, statt sich auf Bauchgefühl oder Exposé-Versprechen zu verlassen.
Tragbarkeit: Wann wird die monatliche Rate zum Problem?
Als grobe Daumenregel gilt, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollte. Wer 3.500 Euro netto verdient, sollte also maximal 1.225 Euro monatlich für Zins und Tilgung einplanen. Bei einem Zinssatz von 4 Prozent und 2 Prozent anfänglicher Tilgung bedeutet das eine maximale Darlehenssumme von etwa 245.000 Euro.
Hinzu kommt der sogenannte Stresstest: Was passiert, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung nach zehn oder fünfzehn Jahren höher liegt als heute? Wer mit 3,5 Prozent finanziert und bei 6 Prozent nicht mehr tilgen kann, hat ein strukturelles Problem, das sich erst Jahre später zeigt. Seriöse Finanzierungsberatung rechnet dieses Szenario immer durch.
Instandhaltungsrücklage: oft ignoriert, immer relevant
Eigennutzer und Vermieter unterschätzen gleichermaßen den langfristigen Kostenblock Instandhaltung. Die DIN 18960 gibt Orientierung zu Baunutzungskosten, in der Praxis orientieren sich viele an der sogenannten Petersschen Formel: Jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewertes (ohne Grundstück) sollte man zurücklegen. Bei einem Gebäudewert von 200.000 Euro sind das 2.000 bis 3.000 Euro pro Jahr, also 167 bis 250 Euro pro Monat. Wer das nicht einkalkuliert, trifft die Rate einer neuen Heizung oder eines Dachs dann unvorbereitet.
Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick
| Kennzahl | Richtwert | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | 9 bis 12 % des Kaufpreises | Je nach Bundesland und Maklervertrag |
| Eigenkapitalquote | Mindestens 20 % | Nebenkosten idealerweise zusätzlich aus Eigenkapital |
| Beleihungsauslauf | Unter 80 % anstreben | Bestimmt Zinssatz maßgeblich |
| Nettomietrendite | Ab 3,5 % vertretbar | Unter 3 % bei hohen Finanzierungskosten kritisch |
| Kaufpreisfaktor | Unter 25 günstig, ab 30 teuer | Kehrwert der Bruttomietrendite |
| Monatliche Rate | Maximal 35 % des Nettoeinkommens | Stresstest mit höheren Zinsen einplanen |
Fazit: Rechnen statt Hoffen
Immobilienkauf ist keine Glaubenssache. Wer die relevanten Kennzahlen vor der Entscheidung sauber durchrechnet, erkennt schnell, ob ein Objekt zum eigenen finanziellen Rahmen passt oder nicht. Das schützt vor Fehlkäufen und gibt bei Verhandlungen eine belastbare Grundlage. Bauchgefühl darf am Ende eine Rolle spielen. Den Kaufvertrag unterschreiben sollte man aber nur, wenn auch die Zahlen stimmen.
